Patrifinance : Organisation patrimoniale, assurance-vie, immobilier, défiscalisation, finance...
Patrifinance : Organisation patrimoniale, assurance-vie, immobilier, défiscalisation, finance...

Conduire une véritable réflexion patrimoniale.

 

Conduire une réflexion patrimoniale dispose, à mon sens, de devoir, dans un premier temps, de la part du client et de son conseil, de se départir de tous leurs à priori, qu’ils soient positifs ou négatifs, concernant les solutions patrimoniales (solutions juridiques, financières, immobilières ou fiscales), qui pourraient répondre à une problématique de même nature. 

 

J’illustrerai cette assertion  en vous posant, ami lecteur, la simple question suivante : Faut-il mieux réduire son impôt sur le revenu, ou bien augmenter ses revenus ?

 

A priori, cela peut paraître contradictoire de se poser la question de la réduction de son impôt sur le revenu en ses termes, car, en effet, un contribuable ne peut pas, en même temps, vouloir réduire le montant de son impôt sur le revenu et augmenter son revenu, puisque cela aurait pour conséquence d’augmenter son impôt, ce qui serait absurde puisqu’aboutissant à l’opposé de l’objectif recherché !

 

Mais, critique par nature et me méfiant des choses toutes pensées et toutes faites, je poursuis et conduis la réflexion suivante :

 

L’impôt sur le revenu est, pour le contribuable, perçu avant tout, comme une dépense contrainte, qui va diminuer sa capacité de consommation et/ou d’épargne, cette perception le conduisant, par un réflexe pavlovien, à vouloir réduire cette dépense.

 

Et si, au lieu, de vouloir réduire cette dépense en agissant par réflexe, nous cherchions à déterminer ensemble le meilleur retour sur investissement ?

 

Le meilleur retour sur investissement pourrait  être traduit par quatre critères dont l’importance est complètement subjective, dépendant de la perception qu’en aura le contribuable/épargnant :

Soit il s’agit de la plus forte réduction d’impôt en valeur nominale, soit il s’agit du plus fort enrichissement (différence nominale entre flux sortants et flux entrants), soit du moindre effort d’épargne, soit du plus fort TRI (Taux de Rendement Interne), tous éléments de revalorisation des loyers, des charges, des biens et des conditions éventuelles de prêt étant égaux par ailleurs, mais des risques et des contraintes juridiques différents.

 

Je sais, tout cela peut paraître d’une certaine complexité,  mais nécessaire si l’on veut véritablement prendre en main la gestion de son patrimoine.

 

Démonstration :

Supposons un couple marié et ayant trois enfants à charge, âgés de 13, 11, et 9 ans, déclarant 77172 € de salaires annuels. Ce couple va déclarer 4 parts fiscales, comme chacun sait. Le taux marginal d’imposition ainsi déterminé est de 30%.

 

Ce couple n’a, pour l’instant, pas cherché à réduire son impôt sur le revenu. Le montant de cet impôt sur le revenu est aujourd’hui de 4297 €. Il souhaite le réduire, et s’interroge sur l’opportunité de réaliser un investissement en « Loi Pinel ».

 

Pourquoi « Pinel » ? Tout simplement parce qu’il lui est consacré un battage médiatique et commercial considérable tenant compte, bien sûr, d’enjeux économiques, sociaux, financiers et sociétaux colossaux  pour l’Etat et la promotion immobilière.

 

Tout simplement car les algorithmes de « Google » placent « Pinel » en tête de liste lorsqu’une requête sur la réduction d’impôt est lancée sur ce moteur de recherche.

 

Mais plaçons-nous donc, dans une optique d’intérêt client, et analysons les données (je tiens à disposition le détail des calculs à quiconque m‘en ferait la demande) :

 

  • Investissement Pinel à Strasbourg : 1 T1 de 22,84m2 est vendu 98900 €. Loyer Pinel : 271 €/mois ; Charges mensuelles de copropriété évaluées à 5% du loyer annuel ; Charges de gestion et d’assurance : 12% du montant du loyer. Montant de la taxe foncière : 360 €. Indexation des loyers : 0,5%/an ; Indexation des charges : 1,5%/an. Indexation de la valeur de l’immobilier : 0%. Nous supposerons également que les revenus de ce couple évolueront au taux de 0,2%/an jusqu’à la retraite, et que la composition du foyer fiscal sera modifiée au bout des douzième, quatorzième, et seizième année, lors de la sortie des enfants du foyer fiscal. Conditions de prêt : Amortissable a 2% fixe sur 15 ans ; Assurance : 0,3%. Simulation effectuée sur une période de 20 ans.

Résultats : Enrichissement : 31974 €./25229 € sur 15 ans.

                       Taux de rendement interne : 2,7%./3,37% sur 15 ans.

                       Effort moyen d’épargne mensuel moyen : 270 €. /392 € sur 15 ans.

                       Gains fiscaux : 18105 €./18176 € sur 15 ans. 

                       Charges fiscales supplémentaires : 7113 €./1864 € sur 15 ans.

 

  • Investissement en location meublée non professionnelle à Lyon (bail commercial) :

Un studio de 23,30 m2 vendu 92100 € TTC, datant de 1995. Revenus : 4554 € HT/an. Charges : 80 €/an de fonds de travaux + Taxe foncière de 440 €/an + Frais de comptabilité annuelle de 350 €/an. Mêmes conditions de revalorisation et de prêt que ci-dessus.

Résultats : Enrichissement : 54060 €. /34690 € sur 15 ans.

                       Taux de rendement interne : 5,04 %./5,40% sur 15 ans.

                       Effort d’épargne mensuel moyen : 145 €./298  € sur 15 ans.

                       Gains fiscaux : 0.

                       Charges fiscales supplémentaires : 0 €.

 

  • Investissement en garages :

Situés sur la commune de Fontenay-sous-Bois (94). Un garage double de 24m2 coûte 30000 € TTC. Supposons que notre client en acquiert trois. Somme investie : 90000 €. Loyers : 2448 € par lot, soit 7344 €/an. Charges de copropriété : 501,60 € par lot, soit 1504,8 €/an. Taxe foncière : 170 €/lot, soit 510 €/an. Charges de gestion et d’assurances : 8% du montant des loyers.   

 

Résultats : Enrichissement : 35285 €./22318 € sur 15 ans.

                       Taux de rendement interne : 3,43 %./3,73% sur 15 ans.

                       Effort d’épargne mensuel moyen : 221 €./360 € sur 15 ans.

                       Gains fiscaux : 0.

                       Charges fiscales supplémentaires : 33853 €./24584 € sur 15 ans.

 

Bien sûr, cette démonstration plaiderait en faveur de la location meublée non professionnelle, mais démontre surtout, sur un plan purement financier, que vouloir réduire son impôt sur le revenu n’est pas forcément le plus sûr moyen de gagner de l’argent, et qu’au lieu de céder aux sirènes de la défiscalisation, chacun, éclairé par un véritable conseil en gestion de patrimoine capable de vous guider dans votre réflexion, en passant en revue un maximum de paramètres,  saura vous faire réfléchir autrement sur la gestion de votre patrimoine, en évitant de penser comme la majorité.

 

Bien sûr aussi, les éléments financiers ne sont pas les seuls à prendre en compte, comme j’ai déjà pu le soulever : des éléments liés aux risques, ainsi qu’aux contraintes juridiques et techniques propres à chaque type d’investissement, des contraintes liées à la situation matrimoniale et aux propres objectifs du client. 

 

Se laisser séduire par la pensée dominante est, en tous cas, un moyen très sûr de passer à côté de véritables opportunités.

 

Frédéric Piccard.