Patrifinance : Organisation patrimoniale, assurance-vie, immobilier, défiscalisation, finance...
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Loi Pinel : les détails qui tuent :

Loi Pinel : les détails qui tuent. Loi Pinel : les détails qui tuent.
  • Le montant des honoraires ou commissions (alors qu’elles sont clairement affichées lors des transactions dans l’ancien) ;

Les plafonds de loyers Pinel sont parfois supérieurs aux plafonds de loyers de marché (vous aurez donc du mal à louer votre bien, et la rentabilité de votre opération en sera diminuée) ;

  • Si vous louez votre Pinel à un ascendant ou descendant, celui-ci ne pourra pas bénéficier des allocations logement ;

 

  • Il voit très bien que vous auriez intérêt à acquérir votre bien via une SCI parce que vous avez trois enfants à charge, et, ne possédant que deux biens immobiliers, il vous sera difficile de diviser deux biens en trois, alors que répartir des parts sociales est plus simple. Mais son rôle n’est pas de vous conseiller là-dessus.

 

 

  •  Minimiser les risques.

 

  • Indexer les loyers perçus à 1,5% par an… alors qu’il n’y a pas d’inflation !

 

 

  • Indexer la valeur du bien immobilier à 1% par an, alors qu’il n’y a plus d’inflation, et qu’on nous parle de crise de l’immobilier.

 

  • Que si vous décédez en cours de route, vos héritiers n’hériteront pas de l’avantage fiscal du « Pinel ».

 

 

  • Qu’aucune vacance n’est prévue dans sa simulation (votre bien risque bien, quand même, de ne pas être loué 1, 2, ou 3 mois pendant 12 ans…).

   

  • Qu’un écart de revalorisation de la valeur du bien immobilier qu’il vous propose de 1% par an pendant 12 ans, correspond à un écart de valeur de 13,34% sur 12 ans, et de 16,77% sur 15 ans.
  • Cumulée avec un écart de revalorisation des loyers de 1% sur 12 ans, l’enrichissement affiché est supérieur de 66% par rapport à un taux de revalorisation nul !!

 

  • Le montant de votre impôt à payer, à fiscalité constante, tenant compte de  votre évolution familiale probable et d’une indexation des salaires raisonnable, lorsqu’il n’y aura plus de réduction d’impôts, plus d’intérêts d’emprunts à déduire.

 

En tout état de cause, soyez vigilant sur un point : l’emplacement. L’optimisation parfaite de votre investissement immobilier sera la combinaison optimale entre emplacement/type de fiscalité/règlementation/contexte personnel.

 

 

Frédéric Piccard.