Patrifinance : Organisation patrimoniale, assurance-vie, immobilier, défiscalisation, finance...
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Rendement facial d’un placement.

Rendement facial d'un placement Rendement facial d'un placement

 

 

 

Meilleure assurance-vie du marché : Plus de 4%. Loyers nets de location nue : entre 3 et 5% ; Loyers de meublé : entre 3,5% et 5% ; SCPI : moyenne de 4,85% ; Loyers de parking : entre 3 et 6%.

 

Le rendement facial d'un placement, c’est donc cela : un rendement brut de fiscalité, c’est-à-dire, ne tenant compte, ni de la fiscalité liée aux revenus perçus, ni de la fiscalité liée au capital et aux intérêts capitalisés (ISF et droits de succession).

Et lorsque l’on se focalise sur un rendement, on oublie aussi, en général, d’autres éléments déterminants : la liquidité du placement, la nature des risques et, bien sûr, le potentiel de plus-value.

Un autre risque existe : l’inflation, que nous évoquerons lors d’un autre article, les actifs pouvant réagir différemment à son évolution.

 

La fiscalité : il y a deux sortes de fiscalité : l’une applicable aux revenus perçus et capitalisés, l’autre au capital, en termes d’ISF et de droits de succession.

 

A)- Les prélèvements sociaux sur les revenus perçus et capitalisés :   Inexistants sur un Livret A, il convient d’appliquer un taux de prélèvements sociaux à 15,5% sur les intérêts d’un fonds euros de contrat d’assurance-vie, qu’ils soient perçus ou non. Ainsi, le rendement net d’un fonds euros délivrant 3% de rendement net de frais de gestion, tombe à un rendement net de prélèvements sociaux à 2,54%.

Quant aux revenus fonciers, ils sont eux aussi soumis aux prélèvements sociaux : un revenu locatif de 5% tombe ainsi à 4,23%. Mais 4,23% tout de même, soit mieux que notre contrat d’assurance-vie, apparemment…

 

B)- La taxation des revenus à l’impôt sur le revenu :

On le sait, les revenus non capitalisés, donc perçus, sont aussi soumis au barème progressif de l’impôt sur le revenu, en sus des prélèvements sociaux, ce qui sera donc le cas pour nos revenus locatifs.

C’est ainsi qu’un revenu foncier va donc subir une taxation globale comprise entre 15,5% pour les contribuables ne payant pas l’impôt sur le revenu (seuls les prélèvements sociaux seront appliqués), jusqu’à 60,5% pour ceux dont la tranche marginale de l’impôt culmine à 45% ! Quant au gros des contribuables soumis à une tranche, soit de 14% ou de 30%, c’est quand même un taux d’imposition confiscatoire, puisqu’alors l’imposition est comprise dans une fourchette comprise entre 29,5% et 45,5% !

Reprenons donc notre exemple simple de tout à l’heure, dans lequel un contribuable investi dans un revenu locatif de 5% nets.

Imposé à une tranche marginale d’impôt de 30%, il verra son rendement amputé d’autant, auquel il conviendra également d’imputer le taux des prélèvements sociaux, soit 15,5%, d’où un total de prélèvements de 45,5%. Résultat : 5% - 45,5% = 2,73% nets. Mieux, donc que les 2,54% de notre contrat d’assurance-vie… sans compter l’impôt sur le capital : ISF et droits de mutation.  

 

C)- La taxation sur le capital et les intérêts capitalisés : l’ISF.

Afin de déterminer l’actif brut imposable à l’ISF, il convient d'analyser le patrimoine appartenant au redevable au 1er janvier de l'année d'imposition en fonction de son foyer. Ce qui signifie tout bêtement que capital et intérêts capitalisés sont soumis à l’ISF ! Le taux de l’ISF varie entre 0,50% et 1,50% de l’actif net taxable au-delà de 1 300 000 €, ce qui signifie qu’un foyer fiscal redevable de l’ISF dans la première tranche à 0,5% voit, en fait, le rendement de son fonds euros de contrat d’assurance vie descendre à 2,04% (2,54 – 0,5), le foyer fiscal assujetti au taux de 1%, voyant donc son rendement s’éroder à 1,54% !!

Les loyers perçus, quant à eux, ne subiront pas l’incidence de l’ISF, mais c’est bien aussi un impôt que vous paierez sur votre patrimoine, et qui viendra amputer indirectement votre rendement. Résultat : 1% d’impôt en plus viennent diminuer un revenu de 2,73% : 2,73% - 1% = 2,70%... On se rapproche dangereusement du rendement net de prélèvements sociaux de notre contrat d’assurance-vie !

D)- La taxation sur le capital et les intérêts capitalisés : les droits de mutation (ou droits de succession).

Pour une succession entre ascendants et descendants, le taux applicable pour une transmission moyenne pour un actif net taxable compris entre 15932 € et 552324 € est de 20%.

Or, grâce à son régime dérogatoire, le contrat d’assurance-vie peut en être exonéré en grande partie, ce qui n’est pas le cas du bien immobilier, sauf s’il a été donné la nue-propriété de ce dernier.

Mais c’est sans compter, non plus, les frais liés aux travaux à réaliser inévitablement si l’on souhaite que son patrimoine immobilier ne se déprécie pas, certes déductibles, mais à financer, sans compter les risques de vacances qui peuvent venir amputer la rentabilité de son investissement, les risques liés aux contraintes d’encadrement des loyers qui ont lieu à Paris et seront en vigueur bientôt dans des villes comme Grenoble ou Lille.

 

Sans compter non plus les risques d’illiquidité.

 

On le voit, la gestion de son patrimoine n’est pas une sinécure, et il serait illusoire et dangereux de se limiter à une comparaison entre les rendements des placements, et de ne voir que le rendement facial d'un placement.

On pourrait même conclure (au vu de ce qui vient d’être écrit), que lorsque l’on est faiblement imposé, il convient mieux de porter son choix sur des investissements générateurs de revenus, que, en cas de forte imposition (à partir de 30% de TMI), l’inverse est à privilégier.

Il n’en demeure pas moins non plus qu’il convient de faire des choix liés aux risques, et bien les mesurer : vacances locatives, travaux, baisse des taux, liquidité, et savoir, en fin de compte, ce que l’on souhaite privilégier, au-delà du simple rendement facial d'un placement.

Et seule une réflexion attentive et approfondie peut le permettre, y compris celle guidée par un professionnel, qui saura aussi attirer votre attention sur tel ou tel point que vous n’auriez pas su déceler seuls.  

 

 

Frédéric Piccard.