Patrifinance : Organisation patrimoniale, assurance-vie, immobilier, défiscalisation, finance...
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Simulation Pinel

Simulation Pinel Simulation Pinel

En général, la simulation Pinel produite par un vendeur induit l'investisseur potentiel en erreur, et nous allons voir ensemble un des éléments auquel toute personne désireuse d'effectuer des comparaisons devra être attentive, sous peine de voir son investissement transformé en "piège à gogo" ou "piège à c...", alors que, les responsabilités étant tellement diluées, en cas d'investissement s'avérant désastreux, plus personne n'étant responsable, laissant alors l'investisseur dans une solitude sidérale face à ses problèmes dont tout le monde, alors, se lave les mains !

 

Il vaut donc mieux prévenir que guérir, c'est à dire, s'amputer d'une partie de sa fortune personnelle !

 

Un des points sur lequel, ici, je veux insister, est la différence entre la réduction d'impôt théorique, et la réduction d'impôt réelle, cette dernière étant inférieure à la première, et que j'ai même pu voir cachée dans une simulation Pinel que j'ai eu l'occasion d'ausculter, et émise, par ailleurs, par le conseiller de la filiale immobilière d'une grande banque française, et qu'un non- professionnel  n'aura pas pu déceler, l'information étant invisible, car il fallait sortir la calculette pour la trouver, alors que la réduction d'impôt théorique, elle, apparaissait bien en chiffres, car beaucoup plus flatteuse !  

 

Tout le monde, ou presque, connaît le mode de calcul de la réduction d'impôt théorique pour les investissements afférents à des logements situés en métropole, après application d'un plafond égal à 5500 €/m2:

  • Le taux de la réduction d'impôt est de 12 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 6 ans
  •  Il est de 18 % lorsque l’engagement de location est pris pour une durée de 9 ans

Puis, lorsque le logement reste loué dans le secteur intermédiaire après la période d’engagement de location de six ou neuf ans, le contribuable peut bénéficier d'un "bonus" à condition de proroger son engagement initial pour au plus :

  • une période de 3 ans, renouvelable une fois, si l’engagement de location initial était d’une durée de 6 ans.
    Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 6 % du prix de revient pour la première période triennale et 3 % pour la seconde période triennale ;
  • une période de 3 ans, non renouvelable, si l’engagement de location initial était d’une durée de 9 ans.
    Dans ce cas la réduction d’impôt est égale à 3 % du prix de revient.

Ainsi, on arrivera à une réduction d'impôt théorique de 21% maximum du prix de revient, pour un prix au m2 au plus égal à 5500 €.

 

Mais ceci n'est que la théorie, car, dans la pratique, on constatera que la réduction d'impôt théorique sera réduite par l'impôt et les prélèvements sociaux supplémentaires générés par le revenu foncier issu de l'investissement !

DEMONSTRATION : 

Soit un foyer fiscal composé d'une seule part, et déclarant un revenu annuel de 66600 €, augmentant de 0,5% l'an. On détermine la TMI (Tranche Marginale d'Impôt), soit 30%. Le TMI, à quoi ça sert ? Et bien, en fait, c'est très important sur le plan fiscal,, car il permet d'identifier le taux d'imposition auquel sera soumis tout revenu supplémentaire perçu par le foyer fiscal : Autrement dit, tout revenu fiscal supplémentaire sera taxé à ce taux là !

Notre personnalité Lambda, donc, acquiert un bien éligible à la Loi Pinel, pour la somme de 288184 €, frais d'acquisition inclus, soit, donc, une réduction d'impôt théorique maximum de 60518  €.

Alléchant !

- Les données sont les suivantes, et conformes notamment aux plafonds exigés par la Loi : 

- Un loyer d'un montant mensuel de 790 €/mois indexé à 0,5% l'an, perçus à compter du 31 Décembre 2018.

- Des charges déductibles représentant 25,5% du montant des loyers (charges de copropriété, taxe foncière, charges de gestion et assurance PNO (Propriétaire Non Occupant),  indexées au même taux,

- Une mensualité d'emprunt dont les intérêts sont déductibles sur les seuls revenus fonciers, assurance comprise, d'un montant de 1538 € sur 20 ans (1,75% de taux nominal et 0,20% d'assurance sur le capital emprunté), et bénéficiant d'un différé total de remboursement de 12 mois (283925 € empruntés).

 

QUE CONSTATE-T-ON ?

 

A part l'année 2019 où l'on constate un déficit foncier de 2680 €, (et, dans une moindre mesure, l'année 2018), ce qui a pour effet d'augmenter le gain fiscal de 804 € par rapport à la réduction de l'impôt théorique (soit un gain fiscal total de 6568 € en 2020), l'année suivante,  on dégagera du revenu foncier positif, réduisant alors le montant de la réduction d'impôt théorique de 509 € pour 2022.

Mais le problème est que, bien sûr, le montant des intérêts d'emprunt diminuant d'année en année, mon revenu foncier imposable va croître, lui aussi, d'année en année. Donc, mon impôt aussi : Je gagne, donc, je suis imposé !

A la toute fin de l'avantage du dispositif fiscal, soit au bout de 12 ans maximum, alors que le gain théorique d'impôt était égal à 60518 €, on constate, in fine, que le gain réel n'est plus que de 52616 €, soit 7902 € de moins que prévu !

Et il est rare, bien entendu, que votre conseil vous en parle !

CONCLUSION : Lorsque vous aurez une simulation Pinel entre les mains, prenez votre calculette, questionnez, comparez, et ne vous faites pas emballer par les beaux discours !

 

Frédéric Piccard (Achevé de rédiger le 21 Juilet 2017).